Remates Bancarios
Una de las decisiones más importantes en nuestras vidas es adquirir un inmueble para vivir con nuestra familia, sin embargo, en muchas ocasiones no contamos con muchas opciones para hacerlo, ya sea porque no eres candidato para un crédito hipotecario por no poder comprobar ingresos o no contar con la afiliación por medio de tu empleo o porque no cuentas con la liquides para adquirirla, al respecto, existen diversas alternativas, tal es el caso de los remates bancarios.
Seguramente en alguna ocasión alguien te ofreció adquirir un inmueble a través de un remate bancario y te habló de los beneficios de adquirirla de esa forma, pero lo que más te llamo la atención es que te manejó precios de hasta 60% menos del valor mercado del inmueble, pero en realidad no te habló de lo que conlleva adquirirlo de esa forma.
Comencemos por saber ¿Qué es un remate bancario? en estricto sentido un remate bancario es un proceso a través del cual la institución financiera pone a la venta un crédito garantizado con un inmueble que no fue liquidado por el acreditado a efecto de recuperar su inversión. Sin embargo, en la práctica no es tan simple, la institución financiera no pone en venta el inmueble directamente, lo que hace a través de los mal llamados remates bancarios es ceder derechos litigiosos o derechos adjudicatarios.
Por lo que respecta a la cesión de derechos, esta se encuentra regulada en el Código Civil Federal, Libro Cuarto (De las Obligaciones), Primera Parte (De las Obligaciones en General), Título Tercero (De la Transmisión de las Obligaciones), Capítulo I (Cesión de derechos), artículos 2029 a 2050.
El artículo 2029, señala que habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra su deudor.
Asimismo, en una cesión la relación jurídica transmitida permanece idéntica. Es decir, que el cesionario gozará del derecho recibido en las mismas condiciones en las que lo hacía el cedente.
El artículo 2030 del Código Civil, señala: “El acreedor puede ceder su derecho a un tercero sin el consentimiento del deudor, a menos que la cesión esté prohibida por la ley, se haya convenido no hacerla o no le permita la naturaleza del derecho.
El deudor no puede alegar contra el tercero que el derecho no podía cederse porque así se había convenido, cuando ese convenio se conste en el título constitutivo del derecho.”
Ahora bien, hablando de la cesión de los derechos litigiosos, el cesionario quien es la persona que compra los derechos, deberá pagar una cantidad determinada para adquirir estos y con ello estar en posibilidad de continuar el juicio contra el cliente que no pagó su crédito hipotecario. Por lo que, adquirirás toda la responsabilidad de terminar el proceso judicial de adjudicación de la propiedad, escrituración y toma de posesión del inmueble.
Una vez que se ha dictado sentencia a favor en el juicio, se puede proceder con la escrituración y posesión del inmueble como lo hemos referido anteriormente. Generalmente, el precio que se paga al banco puede ser hasta del 40% del valor en el mercado de la propiedad. El pago se hace de contado directamente.
Es importante tomar en consideración que muchas instituciones financieras no otorgan préstamos para este tipo de remates inmobiliarios, por lo que deberás tener recursos propios.
En el segundo caso, los derechos adjudicatarios el banco tiene una sentencia y el remate judicial a su favor, no obstante, el proceso de toma de posesión se tiene que llevar a cabo a efecto de que el cesionario pueda habitar el inmueble. En este caso el precio es más elevado debido a que el banco invirtió recursos para la obtención de la sentencia de adjudicación, en consecuencia, busca recuperar los costos del litigio y obtener una diferencia a favor.
En esta parte del proceso el comprador paga el precio al banco y continúa por su cuenta con el proceso de escrituración, así como el proceso de posesión de la propiedad. El precio que paga el cliente en este caso es aproximadamente el 70% del valor comercial de la propiedad.
Cabe mencionar que, los derechos adjudicatarios por lo general los bancos sí pueden otorgar hipotecas.
El proceso de remate judicial tratándose de derechos litigiosos es el siguiente:
1. El juez emite un edicto mediante el cual da a conocer la ubicación, características y precio de remate de una propiedad inmobiliaria recuperada o por recuperar a través de un juicio.
2. Los interesados en adquirir la propiedad acuden a Banco del Bienestar y depositan 10% del valor publicado, esto es un requisito indispensable para poder participar en la subasta.
3. El día de la subasta, los interesados realizan sus ofertas y el inmueble es adjudicado al mejor postor, es decir, a quien ofreció la mayor cantidad por el inmueble.
Como te podrás dar cuenta no estás comprando un inmueble, sino estas adquiriendo un litigio cuya finalidad es adjudicarte el inmueble, así es que, no todo es color de rosa.
Si en la audiencia de remate te adjudicas el inmueble, se debe esperar a que el juez dicté la sentencia que lo apruebe lo que puede tardar de 3 a 15 días hábiles, cabe mencionar que el anterior propietario cuenta con recursos legales para evitar que dicha sentencia quede firme y en consecuencia puedas continuar con el trámite de escrituración ante el Notario de tu elección.
Espera, aun y cuando ya tengas una escritura de propiedad a tu favor, todavía no puedes tener la posesión del inmueble, recuerda que el deudor del crédito sigue viviendo en esa casa, por lo que tendrás que iniciar el proceso para tomar posesión del inmueble, proceso que tu costearas y el cual podría llevar un tiempo aproximado de 8 meses a más de 2 años, esto te generará gastos del litigio, abogado y las deudas pendientes de los servicios correrán por tu cuenta, tomando en consideración que el inmueble ya es tuyo aun y cuando no tengas la posesión legal del mismo.
Si quieres tomar la responsabilidad del proceso judicial, yo te recomiendo tomes en consideración lo siguiente:
Reúne el dinero necesario para pagarle al banco la cesión, así como, los gastos de los juicios que llevaras a cabo. Recuerda que muchas instituciones financieras no prestan para este tipo de operaciones, por lo que deberás de tener recursos propios.
Busca asesoría especializada para que el despacho te pueda realizar un dictamen del asunto, así como, una proyección de todos los gastos que te generará el hacerlo a través de estos mal llamados remates bancarios.
Deberás de contar con el dinero necesario para pagar el proceso de desalojo. Recuerda que iniciaras un proceso para recuperar la posesión del inmueble, por lo que deberás de contemplar recursos y tiempo para todo el proceso.
Es posible que el inmueble tenga algunas deudas, por lo que se debe poner al corriente los servicios que no tenga pagados.
Visita la propiedad solo por el exterior, así como, su ubicación. Cuando se adquieren propiedades de esta forma, el cliente asume el riesgo de las condiciones en que se encuentre el inmueble. Cabe mencionar que, en ambos casos de cesión, la propiedad no está en posesión del banco ni de quien adquiere los derechos, por lo que no se puede examinar el interior hasta que un notario otorgue las escrituras a nombre del comprador.
Verifica en el Registro Público de la Propiedad que el inmueble pertenezca a una institución bancaria y no a un particular para evitar confusiones o malentendidos que impliquen otro proceso legal.
Investiga cómo están los precios en el lugar donde se encuentra la propiedad que te interesa, para que te des una idea de qué tan barata te va a salir.
Infórmate e investiga con la Institución financiera que ofrece este remate. Existen muchos fraudes respecto a los remates bancarios, muchas personas te ofrecerán adquirir estos derechos, sin embargo, debes de tener mucho cuidado, por lo que es de suma importancia verificar en el banco que te ofrecen los derechos litigiosos, así como, asesorarte de un abogado que conozca este tipo de litigios.
Como te podrás dar cuenta este tipo de transacciones conllevan una cantidad considerable de dinero y se ve rodeado de circunstancias legales, por lo que te podemos recomendar contratar los servicios de un abogado, así podrás tener un panorama más amplio de la propiedad que estas apunto de adquirir a través de un proceso legal que todavía no tienes una sentencia a tu favor, asimismo, podrás apoyarte con el abogado para resolver dudas como la verificación de liberación de gravámenes, adeudos de servicios públicos, predial, impuestos, entre otros gastos adicionales de los que tendrás que hacerte cargo al adquirir la propiedad, así como, el juicio que tendrás que llevar para el desalojo del inmueble.